事業報告（2020年1月1日から2020年12月31日まで）
企業集団の現況に関する事項
事業の経過およびその成果
エスコンジャパンリート投資法人の成長戦略実施状況
連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメント（以下「ＥＡＭ」と言います。)を資産運用会社とするエスコンジャパンリート投資法人（以下「ＥＪＲ」と言います。)は、成長戦略の一つとして、2019年９月に中電不動産株式会社およびＥＪＲならびにＥＡＭの３社間においてサポート契約を締結しており、このサポート契約に基づくＥＪＲへの譲渡を前提とした一時的な保有（ウェアハウジング）機能を利用し、2020年２月に当社が保有する販売用不動産（トナリエ大和高田 持分50％、トナリエ栂・美木多 持分50％、滋賀県近江八幡市商業底地、京都府向日市商業底地、奈良県生駒郡商業底地）を中電不動産株式会社に譲渡しました。
ＥＪＲについては、2020年２月に上場後初めての増資を実施しており、資産規模は上場時の416億円から増資後519億円に増加し、着実に規模を拡大しております。
当社グループはＥＪＲのスポンサーとしてＥＪＲの収益の向上と安定的な成長を全面的に支援し、更なる成長を目指しております。
中部電力グループとのシナジー効果発揮状況
2018年８月に中部電力株式会社と資本業務提携契約を締結し、中部圏を首都圏、関西圏と並ぶ重点事業エリアとして位置付け、2019年３月の名古屋支店開設後、中部圏において６案件の新規事業用地を取得しております。
また、中電不動産株式会社との共同事業として、名古屋市東区白壁、愛知県一宮市、静岡県掛川市および大阪府吹田市におけるマンション・商業開発事業についても着手しており、今後も中部電力グループ各社との連携を強化しながら、シナジー効果を発揮し地域の皆様に喜ばれる事業を展開してまいります。
北海道ボールパーク事業への参画および新球場ネーミングライツの取得
2020年１月に、北海道北広島市において2023年の新設および開業を予定している北海道日本ハムファイターズの新球場に係るネーミングライツ（命名権）について、株式会社北海道日本ハムファイターズおよび北海道ボールパークＦビレッジ全体のマネジメント業務や球場の保有・運営を行う株式会社ファイターズ スポーツ＆エンターテイメントと球場ネーミングライツ契約を締結しました。
新球場の名称は、「ES CON FIELD HOKKAIDO（エスコンフィールド HOKKAIDO）」となります。当該球場周辺は、北広島市の総合運動公園予定地としての重要な拠点であり、北海道ボールパークＦビレッジ（総開発面積約36.7ha）として新駅の建設も計画された大規模な開発エリアとなっております。当社は今後このエリアにおいて球場に隣接する約9,400㎡の土地にホテル等の様々な不動産開発を手掛け、まちづくりに参画する予定となっております。2020年９月の北海道支店開設以降、2020年12月に北海道北広島市におけるＪＲ北広島駅「駅西口周辺エリア活性化事業」に係るパートナー企業優先交渉権を獲得しております。これを機にスポーツや文化振興等にも協力し、北海道地域の皆様に喜ばれるよう、地域全体の活性化と発展に貢献してまいります。
ES CON FIELD HOKKAIDO
JR北広島駅「駅西口エリア活性化事業」
私募リート組成に向けた取組み
ＥＡＭを資産運用業務受託者とする不動産私募投資法人（私募リート）を2021年度に組成および運用開始することを企図し、2020年９月に東京都東大和市および神奈川県藤沢市における賃貸マンションを運用する私募ファンドの組成を、日神不動産株式会社と協働連携して行い、同年12月には、東京都稲城市における賃貸マンション運用私募ファンドを組成しております。
納骨堂の永代使用権販売および運営管理事業の開始
2020年10月に、高齢化による多死社会での墓地不足や、少子化による小家族での墓を守る人がいなくなる現状、特に都心部でのお墓を手に入れることが相当困難な状況等、現代社会の課題解決を図るべく、東京都港区において都市型の納骨堂の運営管理事業を開始し、2021年３月から納骨堂の永代使用権の販売を開始する予定でおります。
納骨堂「了聞」
その他新規事業への取組み状況
深刻な人手不足を背景に、一部職種で新たな在留資格を認める改正出入国管理法が2019年４月に施行され、外国人労働者の就労環境整備が進められている状況下、この社会問題解決の一助となるべく、ＥＳＧ経営の一環として職業紹介事業を行う連結子会社「株式会社エスコングローバルワークス」を設立し、外食業、宿泊業、ビルクリーニングに特化した外国人の職業紹介サービスおよび海外進出コンサルティング事業を2020年３月に開始しました。
また、2020年４月にはホテル運営システム開発およびホテル運営事業を行う株式会社 SQUEEZE に出資しました。コロナ禍を踏まえ、ホテル開発事業については慎重に取組んでおりますが、将来のインバウンド復調に備え、不動産オペレーション事業の強化ならびに同社が保有するシステム開発のノウハウを生かしたＩＴ戦略の構築を目指してまいります。
これからも引き続き新たな事業分野に挑戦し、グループ全体で持続的成長を目指してまいります。
海外投資事業
海外での新規事業として2019年３月にハワイ不動産投資ファンドへ出資し、同年７月にはタイにおいて子会社ESCON JAPAN（THAILAND）CO.,LTD. を設立し、バンコクで分譲マンションの共同開発プロジェクトへ参画しております。2020年３月には新たにカリフォルニア不動産投資ファンドへ出資する等、海外事業を着実に展開してまいります。
ＥＳＧ活動の取組み状況
当社経営戦略のひとつとして「ＥＳＧ推進による社会課題への対応」を掲げており、その活動の一環として地域活性化への貢献や社会課題解決の一助となる新規事業の取組みに加え、病気や事故で苦しんでいる多くの方々のために、ｉＰＳ細胞による治療を早期にかつ安価で提供実現する活動を支援するため、京都大学「ｉＰＳ細胞研究基金」に寄付を行っております。
また、2020年３月および12月に株式会社三井住友銀行が提供する「ＥＳＧ／ＳＤＧｓ評価融資」による資金調達が実現しました。2020年３月には「良好なＥＳＧ・ＳＤＧｓの取組みと情報開示を実施している」とする７ランク中の上位３番目に相当する総合評価ランク「Ａ＊」を獲得したことにより、2020年３月に用地取得した藤白台５丁目プロジェクト（中電不動産株式会社との共同事業）における同行をアレンジャーとするシンジケートローンのプロジェクト資金のうち30億円を、「ＥＳＧ／ＳＤＧｓ評価融資」により調達しました。また同年12月には同じく７ランク中の上位３番目に相当する同評価ランクを獲得したことにより、茨城県つくば市において開発を手掛けている「つくばクレオ（商業施設）プロジェクト」においてシンジケートローンにて35億円を調達しました。
2020年５月には、環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム(ＥＭＳ)である「エコアクション21」の認証を取得しました。「エコアクション21」はＣＯ２排出量削減等の「環境経営」に積極的、効果的に取組むための環境マネジメントシステムであり、その活動は「ＰＤＣＡサイクル」に基づき、継続的に取組むことを目指します。エコアクション 21 への取組みを通じて、環境に配慮した経営を継続していくことにより、環境負荷を低減するという社会的責任を果たすとともに、経費削減・生産性の向上といった経営面でのメリットや企業価値の向上にも寄与していくことが期待されます。
2020年７月には、当社が開発し、ＥＪＲおよび中電不動産株式会社が保有する商業施設「トナリエ大和高田」および「トナリエ栂・美木多」について、株式会社日本政策投資銀行(以下「ＤＢＪ」と言います。)より、DBJ Green Building認証（環境・社会への配慮がなされた不動産( Green Building ）を支援するために、2011年４月にＤＢＪが創設した認証制度）を取得しました。
加えて2020年７月には、当社が保有する商業施設「ソヨカふじみ野」について、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構より認定を受けたCASBEE(※１)評価認証機関より、CASBEE不動産評価認証の最高ランクである「Sランク」を取得いたしました。
※ １Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 「建築環境総合性能評価システム」は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。
2020年11月には、連結子会社である株式会社エスコンホームおよび株式会社エスコンクラフトにおいて、ZEHビルダー認証(※２）の登録をしております。
※ ２自社が受注する住宅のうちZEHが占める割合を2020年度までに50％以上とする事業目標を掲げる工務店やハウスメーカー、建築設計事務所等を対象に公募を行い、目標や普及策の策定等一定の要件を満たした事業者をZEHビルダーとして認証する制度です。
さらにガバナンス面では、2020年１月に取締役の指名、報酬等にかかる取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化することを目的として、「指名・報酬諮問委員会」を設置しました。サクセッションプランいわゆる後継者候補制度への取組みも開始しております。
今後もＥＳＧ経営を重要な経営戦略として着実に実行し、当社グループの持続的成長を目指して積極的に取組んでまいります。
セグメント別の事業展開
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により厳しい環境が続いております。2021年１月において2020年４月以降２度目となる緊急事態宣言が発令され、予断を許さない状況にあります。
当社グループが属する不動産業界においても、依然として新型コロナウイルス感染症の収束の見通しが立たないことから、今後どのような影響を不動産市場に及ぼすか、予測が非常に困難な状況にあります。
このような難しい事業環境のもと、2020年12月期から2022年12月期までの３カ年を期間とする第３次中期経営計画「IDEAL to REAL 2022」については見直すことを決定し、2020年７月に取下げをいたしました。予測困難な状況ではありますが、一方で事業展開のチャンスとも捉え、新たな事業領域を拡大し、持続的成長に向けた布石も打ってまいりました。
① 不動産販売事業
中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が進捗しております。
分譲事業においては「レ・ジェイド シティ瓢箪山(大阪府東大阪市、総戸数233戸)」、「レ・ジェイド天王寺勝山(大阪市天王寺区、総戸数39戸)」、「レ・ジェイド寝屋川公園(大阪府寝屋川市、総戸数61戸)」等の新規分譲案件の販売を開始しており、「レ・ジェイド樟葉(大阪府枚方市、総戸数78戸)」、「レ・ジェイド甲東園(兵庫県西宮市、総戸数49戸)」、「レ・ジェイド東住吉 今川緑道(大阪市東住吉区、総戸数41戸)」、「レ・ジェイド豊田マスターヒルズ(東京都日野市、総戸数63戸)」、「レ・ジェイド大倉山（横浜市港北区、総戸数25戸）」、「レ・ジェイド池田満寿美町（大阪府池田市、総戸数35戸）」、「レ・ジェイド森ノ宮(大阪市東成区、総戸数45戸)」、「レ・ジェイド高槻宮野町（大阪府高槻市、総戸数99戸）」は竣工完売、来期竣工予定の「レ・ジェイド西明石(兵庫県明石市、総戸数77戸)」は契約完売しております。
当社初の「
「レ・ジェイド大倉山」
また、2020年９月には、今後福岡県だけでなく九州全域においても多面的な事業を展開するべく、福岡支店の名称を「九州支店」に変更しており、九州エリアにおいても初の新規分譲事業用地（福岡市南区）や商業施設「シュロアモール長嶺（熊本県熊本市）」を取得しております。
分譲事業以外の事業については、物流開発案件である「LOGITRES東条(兵庫県加東市)」、収益不動産である「北区本庄西」、「世田谷区松原」、「豊島区南大塚」ならびに「新宿区大京町」の販売およびＥＪＲと中電不動産株式会社への商業施設および商業底地の譲渡が完了しております。
② 不動産賃貸事業
当社が保有する商業施設における安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。
③ 不動産企画仲介コンサル事業
当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、企画仲介コンサル事業等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。
当連結会計年度の業績について
以上の結果、当連結会計年度の経営成績は売上高77,308百万円（前連結会計年度比7.2％増）、営業利益12,202百万円（前連結会計年度比5.5％減）、経常利益11,164百万円（前連結会計年度比5.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益7,663百万円（前連結会計年度比6.0％減）となりました。
セグメント別の業績
セグメント別の業績は、次のとおりであります。
不動産販売事業
不動産販売事業においては、分譲マンションおよび収益不動産の販売等を行った結果、売上高71,485百万円（前連結会計年度比7.2％増）、セグメント利益14,257百万円（前連結会計年度比3.3％増）となりました。
不動産賃貸事業
不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動およびプロパティマネジメント事業に注力しましたが、売上高5,527百万円（前連結会計年度比10.0％増）、セグメント利益2,381百万円（前連結会計年度比20.7％減）となりました。
不動産企画仲介コンサル事業
不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組みましたが、売上高295百万円（前連結会計年度比20.7％減）、セグメント利益152百万円（前連結会計年度比46.9％減）となりました。
セグメント別売上高
設備投資の状況
① 当連結会計年度中に取得した主要設備
不動産賃貸事業 トナリエ宇都宮 商業施設の取得 1,660百万円
② 当連結会計年度中に実施した重要な固定資産の売却、撤去、滅失
特記すべき事項はありません。
資金調達の状況
当連結会計年度において、金融機関等から新たに45,554百万円の借入による資金調達を行いました。
対処すべき課題
企業を取り巻く経営環境は、急速な高齢化、所得の格差、人口の減少、外国人の流入、ＩoＴやＡＩなどのデジタルテクノロジーが進展し、産業の境界を超えた競争、顧客行動の変化が起こるなど、かつてない社会構造の急速な変化の中にあり、お客様の選別や評価はなお一層厳しく、競争は激化するとともに企業の存在価値を常に問われる事業環境にあります。現在においては新型コロナウイルス感染症が猛威を振るい、事業環境が激変している状況にあります。当社グループが、このように加速度的に多様化、変革している時代に、継続的に成長し社会貢献していくためには、これまでの前例や既成概念にとらわれることのない新しい姿勢で、優良な商品の安定供給、強固な財務基盤、安定した成長、お客様の満足を糧に確実に成長していくことを方針とし、なによりもそこに暮らす人たちの幸せを思い描き、理想を具現化し未来を創造する、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」を目指す必要があります。
住宅開発、商業開発、物流開発、オフィス開発、ホテル開発、海外事業、企画コンサルティング、施設運営管理、資産運用、納骨堂事業といった不動産ビジネスの多面的な展開により、常に事業の最適バランスを見据えた事業運営を図り、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立するとともに、企業価値の最大化、株主様への更なる還元を行うことにより、他にはないオンリーワンの企業を目指してまいります。
具体的な課題としては次のとおりであります。
経営管理体制
一定の利益を確保できる土地の価格には当然上限があり、適正な価格での仕入れがもっとも重要な課題の一つであります。良質な用地の仕入れを行うためには、人材の確保と育成、情報ルートの常なる拡大、迅速な判断、慎重かつ大胆な決断が必要となります。
業種特性として、借入残高が大きくなる傾向にあることから、金利上昇環境においては予定した利益計画に差異が出ることも予想され、調達コストの低減、調達方法の多様化、キャッシュ・フローの改善等を強化しつつ、さらなる強固な財務基盤の構築継続が必要となります。いかなる経済環境においても安定した経営を可能とする財務体質の強化に引き続き注力してまいります。
自社独自体制の強化
当社グループは暮らしをデベロップする「ライフ・デベロッパー」を目指しております。分譲マンションについては、ファミリーを中心とした実需で購入いただくお客様目線で、将来に亘り、住み心地を追求し、それぞれのプロジェクトの立地や周辺環境等により企画デザイン間取り等を考慮し、お客様のニーズを創造するものづくりを特徴としております。
不動産はひとつとして同じ形状、立地のものはございません。その形状、立地はもとより、その地域、エリアに住む方々や当社が開発する住宅等に住まわれる方々にとって、理想の住宅、理想のまち、理想の生活環境を提案、提供していくことが当社のミッションであると考え、単なる住宅という空間を創るだけではなく、より豊かな暮らしを提案する「ライフ・デベロッパー」の具現化に取り組んでおります。
比較的容易に特徴を出すことのできる仕様やデザインだけではなく、土地取得段階やさらに基本設計（企画）の段階で、商品に競争力を持たせるため、お客様のニーズに合った付加価値の創造、および収益の向上を目指し、プロジェクトの規模や供給戸数を追求するのではなく、常に最適な企画は何なのかを追求いたします。
このため、プロジェクト推進に当たっては、仕入、企画、販売の担当それぞれが一連のプロジェクトとして最初から最後まで関わり主担当として完結させる事業体制をとっており、当社の強みであるこの体制を常に維持し、強化することによりいかなる事業環境においても優位性を保つことができるよう、常に危機意識を持ち事業を推進してまいります。
新規事業
経済環境のいかなる変化によっても自己保有が可能なＮＯＩ基準を設定・遵守し、案件の取得開発を実行しております。
不動産開発事業については、分譲事業、商業開発事業だけにとどまらず近年においてはeコマース市場の拡大を捉えた物流開発事業、オフィス開発、街を再生させる土地区画整理事業の他、ホテル開発事業、賃貸マンション事業、海外投資事業、納骨堂事業にも取り組んでおり、次代を見据えた事業領域の拡大を推進してまいります。
不動産流動化事業については、連結子会社である株式会社エスコンアセットマネジメントにおいてＲＥＩＴの上場が実現し、商業テナント底地開発を重点的に推進するために、人員の補強等を着実に行うとともに、開発案件の情報収集ならびに物件取得についても、引き続き注力してまいります。
また、今後は不動産私募投資法人(私募リート)の組成および運用開始も企図し、注力してまいります。
さらに、中部電力株式会社との資本業務提携により、エリア戦略としても拡大が見込めるとともに、同社グループとの共同事業にも着手する等、着実に事業シナジー効果がでてきており、これまで以上に多様な不動産開発事業を手掛けることが可能になると考えております。
また、不動産を開発するだけでなく、連結子会社である株式会社エスコンプロパティにおいて、不動産の付加価値を一層高めていく、プロパティマネジメント事業にも注力するとともに、不動産の利用形態に適合するオペレーション機能を有する唯一無二の総合デベロッパーとしての地位を確立するため、連結子会社である株式会社エスコンリビングサービスにおいて、不動産オペレート事業の充実による不動産開発力の幅と奥行きの拡大を図ってまいります。
株主の皆様におかれましては、今後ともなお一層のご支援ご鞭撻を賜りますようお願い申しあげます。
財産および損益の状況
- 第23期は、新規分譲マンション、商業底地開発事業、土地企画販売等多面的な事業展開を行い、安定収益事業として不動産賃貸事業、企画力を活かした不動産企画仲介コンサル事業も継続するとともに、ホテル開発事業をはじめ、リノベーション事業、物流開発事業、土地区画整理事業等の新たな事業にも注力し、上記のとおりとなりました。
- 第24期は、新規分譲マンション事業および新規事業用地の仕入れを積極的に行うとともに、地域密着型の商業施設の開発にも注力しました。また、新たな事業として物流施設開発や土地区画整理事業にも着手するほか、ホテル開発事業も積極的に進め、さらに安定収益事業として、不動産賃貸事業、不動産企画仲介コンサル事業も継続し、上記のとおりとなりました。
- 第25期は、新規分譲マンション事業および商業施設、物流施設開発に注力いたしました。また、名古屋支店を開設後、中部電力株式会社の子会社である中電不動産株式会社との共同事業にも着手するほか、新たな事業として海外事業にも注力し、上記のとおりとなりました。
- 第26期（当連結会計年度）の状況につきましては、前記「１ 事業の経過およびその成果」に記載のとおりであります。
- 第21期（2015年12月期）に当社は、取締役に対する業績連動型株式報酬制度と株式給付型ESOPを導入しており、これらの制度に関して設定される役員向け株式給付信託および株式給付型ESOP信託が所有する当社株式を、１株当たり当期純利益の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。また、１株当たり純資産額の算定上は、期末発行済株式総数から控除する自己株式に含めております。
